Simon Property Group: Aktienanalyse

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Simon Property Group Aktienanalyse

Die Simon Property Group ist ein amerikanischer REIT (US-Kürzel: SPG), der sich auf die Vermietung von Malls und Premium Outlets in erstklassigen Lagen spezialisiert hat und in diesem Segment mit über 4.000 unterzeichneten Pachtverträgen und einer Ladenfläche von knapp 1,4 Millionen Quadratmetern branchenführend ist. Das Immobilienportfolio konzentriert sich überwiegend auf die Vereinigten Staaten, welches zudem um internationale Assets erweitert wird. Zu den Mietern gehören u.a. namhafte Marken wie Apple, Louis Vuitton, Chanel, Dior, Lululemon oder Sephora, die jährlich mehrere Milliarden Besucher in die Einkaufszentren ziehen.

Qualitativer Teil Simon Property Group Aktienanalyse

Produkt- und Marktposition

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Simon Property ist der größte Betreiber von Malls und Premium Outlets in den Vereinigten Staaten, in denen jährlich mehrere Milliarden Besucher einkaufen gehen. Das Asset-Portfolio erstreckt sich zu 90% auf die USA und zu 10% auf internationale Standorte, überwiegend Asien.

Lage der Immobilien (US-Geschäft)
Quelle: business.simon.com

Wie auf der Karte ersichtlich ist, konzentrieren sich Simons Retail-Assets auf große Metropolen oder Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte, die ein hohes Kundenaufkommen garantieren. Die Frequentierung eines Einkaufscenters ist ausschlaggebend, ob dieses nachhaltig betrieben und sich im umkämpften Marktumfeld halten kann.

In den vergangenen Jahrzehnten wurden immer mehr Malls und Outlets gebaut, so dass es zu einem Überangebot gekommen ist, welches sich durch den zunehmenden Onlinehandel weiter verschärft hat. Dass es sich beim sogenannten „Mall-Sterben“ nur um eine Marktbereinigung dieses Überangebots handelt, zeigt folgende Grafik:

Onlinehandel Marktdurchdringung (US)
Quelle: digitalcommerce360.com

Der Anteil der E-Commerce Sales hat in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen. Entgegen vieler Erwartungen ist jedoch auch der lokale Einzelhandel weiter gewachsen, wenn auch mit weit geringeren Wachstumsraten. Seit 2012 beläuft sich das durchschnittliche Wachstum relativ konstant auf 3-4% jährlich, welches laut Marktstudien auch in Zukunft auf diesem Niveau liegen dürfte. Der lokale Einzelhandel hat demnach weiterhin seine Berechtigung. Es wurden über einen längeren Zeitraum schlicht mehr Einkaufszentren gebaut, als der Markt verkraften konnte, was zu der bereits angesprochenen Marktbereinigung geführt hat.

Wachstum Einzelhandel vs. E-Commerce (US)
Quelle: digitalcommerce360.com

Nachhaltig bleiben die Assets bestehen, die sich in einer guten Lage befinden und über ein ansprechendes Händlerportfolio verfügen. Starke Marken ziehen bekanntlich mehr Leute an, als es unbekannte No-Name-Produkte tun. In der Regel ergibt sich beides ganz automatisch: hervorragende Lage = hervorragendes Händler- respektive Markenportfolio. Apple würde sich beispielsweise wohl kaum an einen gering frequentierten Standort verirren.

Wie wir bereits im Verlauf unserer Aktienanalyse erwähnt haben, verfügt die Simon Property Group über sehr gute Retail-Assets, die entsprechend starke Marken anziehen. Nahezu jede namhafte Marke findet sich in den Einkaufszentren von Simon Property: Apple, Nike, Versage, Louis Vuitton, Gucci, Zara und viele mehr. Wie die folgende Grafik zeigt, zählen diese jedoch nicht zu den Top-Mietern, welche Simon den größten Mietertrag einbringen.


Bei den Top Mietern gibt Simon Property die Geschäfte an, welche den höchsten Anteil der Basismiete ausmachen. The Gap ist der größte amerikanische Bekleidungseinzelhänder, der Simon Property mit 3,4% die höchsten Mieterträge einbringt.

Bei den Ankermietern handelt es sich um die Mieter, welche die größte Ladenfläche abnehmen. Diese erhalten in der Regel vergünstigte Miet-Konditionen oder sind direkt an den jeweiligen Retail-Assets beteiligt, woraus letztlich der geringe Anteil der Basismiete resultiert. Macy’s ist der größte Ankermieter von Simon Property, der mit 12% deutlich vor J.C. Penney Co. steht. Solch hohe Anteile stellen immer ein potenzielles Risiko dar. Das größte Risiko besteht wohl darin, dass ein Ankermieter Insolvenz anmelden muss und damit Großteile der Ladenfläche temporär leerstehen.

Wie wir anhand der Credit-Ratings erkennen können, ist die Bonität von Simons Mietern gemischt. Rot sind die Mieter markiert, bei denen die Rating-Agenturen einen Zahlungsausfall für wahrscheinlich halten, sollte sich die Marktlage eintrüben, was aktuell mit Covid-19 der Fall ist. Simon Property wird demnach sehr wahrscheinlich mit Zahlungsausfällen einiger seiner Mieter rechnen müssen. Die Cheesecake Factory kann beispielsweise bereits seit 01.04.2020 seine Miete nicht mehr bezahlen.

Grundsätzlich lässt sich jedoch sagen, dass Simon Property immer dazu in der Lage gewesen ist, neue Mieter für freistehende Ladenflächen zu finden. Die heutige Mieterstruktur ist eine völlig andere, als noch vor 10 Jahren. Dass sich solche Insolvenzen in den vergangenen Jahren nicht als geschäftsschädigend erwiesen haben, sehen wir im weiteren Verlauf unserer Aktienanalyse, bei der Betrachtung der fundamentalen Kennzahlen.

Konkurrenz

Wie wir bereits in der Aktienanalyse erwähnt haben, ist die Simon Property Group führender Betreiber von Malls und Premium Outlets in den Vereinigten Staaten und ist darüber hinaus im Besitz internationaler Retail-Assets. Für die Betrachtung der Konkurrenz haben wir repräsentativ einige amerikanische Retail-REITs berücksichtigt, die ein ähnliches Geschäftsmodell verfolgen. Die aufgeführten Kennzahlen sollen dabei nur als Richtwert verstanden werden, da diese keinem festen Bilanzierungsstandard unterliegen. Unter „Ergänzungen“ weisen wir auf etwaige Besonderheiten hin.


Simon Property ist der nach Marktkapitalisierung und vorhandener Ladenfläche größte Retail-REIT in den Vereinigten Staaten. Größe allein sagt jedoch über die Qualität der Immobilien wenig aus, weshalb die Kennzahlen miteinander ins Verhältnis gesetzt werden müssen.

Simon Property konnte in 2019 für seine Ladenflächen eine durchschnittliche Basismiete von 54,59$ pro Quadratfuß erzielen, was mit Ausnahme von Taubman Centers (56,12$) signifikant über den zu erzielenden Mietpreisen der Konkurrenz (~18 bis 30$) liegt. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei den durchschnittlichen Sales pro Quadratfuß, die Händler auf den jeweiligen Ladenflächen erzielen konnten. Simon Property und Taubman Centers führen die Vergleichsgruppe erneut deutlich an, gefolgt von Regency Centers und Tanger Factory Outlets, während die anderen Peers diese Kennzahl nicht einmal mehr veröffentlichen. Niedrige Sales sind womöglich ein Zeichen für eine mangelhafte Frequentierung der vorhandenen Immobilien, hohe Leerstände oder könnten das Resultat eines zu günstigen Produktmixes sein. Ein Markenhändler wird in der Regel allein schon wegen des Produktpreises höhere Sales erzielen können, als Händler mit einem günstigen No-Name-Produkt.
Ein weiterer Grund für die niedrigeren Mieten könnte sein, dass insbesondere Regency Centers oder Federal Realty überwiegend sogenannte „single-stores“ vermieten, zu denen u.a. Lebensmittelmärkte, Apotheken oder Restaurants gehören. Diese sind nicht Teil einer Mall oder eines Outlets und verfügen je nach Standort über ein geringeres Kundenaufkommen.

Bei der Auslastung der von uns betrachteten REITs sind keine großen Unterschiede zu erkennen. Tendenziell lässt sich jedoch sagen, dass höhere Auslastungsquoten mit geringeren Mietpreisen einhergehen und somit möglicherweise auf Kosten der Profitabilität erkauft wurden.

Schlussendlich ist bei einem REIT besonders wichtig, zu welchen Konditionen dieser sich am Kapitalmarkt refinanzieren kann. Je schlechter das Credit-Rating und damit verbunden das durchschnittliche Zinsniveau, desto eher muss ein REIT ins Risiko gehen. Immobilien in erstklassigen Lagen sind verhältnismäßig teuer und die Renditen entsprechend gering, so dass sich ein Investment nur mit einem geringen Zinssatz rechnet. Schlecht finanzierte REITs müssen daher oft auf „B“-Lagen ausweichen. Simon Property hat in der Vergleichsgruppe das beste Credit-Rating, gefolgt von Federal Realty. Auffällig ist zunächst das recht ähnliche Zinsniveau, obwohl die REITs zum Teil sehr unterschiedliche Ratings haben. REITs mit schlechterem Credit-Rating drücken teilweise das Zinsniveau, indem sie kürzere Laufzeiten bei den Verbindlichkeiten in Kauf nehmen, auf Kosten derer Planungssicherheit.

Simon Property ist zusammen mit Taubman Centers in unserer Vergleichsgruppe führend, was Qualität und Effizienz betrifft. Das ist insbesondere in Anbetracht der erst vor kurzem bekannt gegebenen Übernahme von Taubman Centers durch die Simon Property Group interessant. Simon Property zahlt für 80% der ausstehenden Aktien 3,6 Milliarden Dollar und sichert sich somit starke Immobilien der Konkurrenz, die das eigene Asset-Portfolio erweitern. Die restlichen 20% verbleiben weiterhin bei der Familie Taubman.

In Bezug auf das Credit-Rating und das daraus resultierende Zinsniveau hat Simon Property signifikante Vorteile gegenüber der Konkurrenz. Auch wenn es derzeit ein Überangebot an Einkaufszentren oder Outlets gibt, sollte Simon von einer möglichen Marktbereinigung weniger betroffen sein, da diese über hochwertige Assets in erstklassigen Lagen verfügen.

Strategie

Simon Property setzt bei seinen Malls und Outlets auf starke Standorte, renommierte Marken und ein vollumfängliches Shopping-Erlebnis für die ganze Familie. Kunden sollen sich wohlfühlen und eine tolle Zeit erleben können, wodurch Anreize gegenüber dem Onlinehandel geschaffen werden sollen. Zudem nutzt Simon seine Netzwerke und Infrastrukturen, um ergänzende digitale Inhalte anbieten zu können und so auch vom Onlinehandel profitieren zu können.

  • Lage – Simon Property fokussiert sich ausschließlich auf Malls und Premium Outlets, die sich in größeren Metropolen befinden und so ein hohes Kundenaufkommen ermöglichen. Durch den zunehmenden E-Commerce ist die Lage eines Einkaufszentrums von immer größerer Bedeutung, da Einkaufszentren von einer hohen Frequentierung leben. Der Trend der Urbanisierung ist auch hier zu erkennen. Während Einkaufszentren in der Pampa nach und nach von der Bildfläche verschwinden, erfreuen sich Malls in Metropolen wie New York, Boston, Miami, Las Vegas, Seattle oder Atlanta nach wie vor großer Beliebtheit.
  • Kapitalstärke – Die Simon Property Group kann insbesondere durch deren sehr gute Kapitalbasis in erstklassige Lagen investieren, da die höheren Kaufpreise und die damit einhergehenden niedrigeren Rendite durch geringe Zinssätze ausgeglichen werden. Des Weiteren können etwaige Investitions- bzw. Umbaumaßnahmen aus den laufenden Erträgen finanziert werden, was ebenfalls von besonderer Bedeutung ist. Durch den zunehmenden Onlinehandel sind Mall-Betreiber gezwungen, ihr Angebot möglichst interessant zu gestalten und müssen so zunächst in ihre Infrastruktur investieren. Simon Property ist sich dessen bewusst und legt daher großen Wert auf deren Credit-Rating und Kapitalbasis.
  • Ankermieter – Ankermieter sind für Einkaufszentren von großer Bedeutung, da diese durch ihre Anziehungskraft für einen Großteil der Besucher verantwortlich sind. Diese werden innerhalb eines Einkaufszentrums so platziert, dass die Besucher auf dem Weg dorthin an vielen Geschäften vorbeilaufen müssen und so womöglich weitere Einkäufe tätigen. In der Regel handelt es sich bei Ankermietern um Einzelhandelsketten, deren breites Produktsortiment sich großer Beliebtheit und Nachfrage erfreut. Wichtiges Auswahlkriterium ist, dass Ankermieter einen signifikanten Anteil der ausstehenden Ladenfläche abnehmen können, weshalb nicht automatisch jeder starke Brand als Ankermieter in Frage kommt. Zudem darf es zu keinem lokalen Überangebot kommen.
    Damit potente Ankermieter langfristig gehalten werden können, erhalten diese in der Regel bessere Mietkonditionen oder werden direkt an den Immobilien beteiligt.
  • Renommierte Marken – Neben den Ankermietern sollen weitere Händler in den Einkaufszentren platziert werden, die über ein hohes Renommee und eine entsprechende Anziehungskraft gegenüber potenziellen Kunden besitzen. Das können u.a. internationale Brands wie Apple oder Nike sein, Luxus bzw. Fashion Brands wie Louis Vuitton, Chanel oder Dior, sowie Restaurants wie Starbucks oder Shake Shack. Je hochwertiger das Händler- respektive Markenportfolio eines Einkaufszentrums ist, desto größer ist in der Regel auch das Kundenaufkommen. Insbesondere teure Luxusartikel sind im lokalen Einzelhandel nach wie vor stark nachgefragt, da Konsumenten diese Artikel gerne vorher testen, in die Hand nehmen, anprobieren und an sich sehen wollen.
  • Ökosystem – Ziel ist es, dass die jeweiligen Händler, Restaurants und Dienstleister ein in sich geschlossenes Ökosystem bilden, so dass Besucher gerne viel Zeit in den Einkaufszentren verbringen. Die Kunden sollen nicht „nur“ einkaufen, sondern sich wohlfühlen. Ein Ausflug für die ganze Familie: Shoppen, in der Pause ein Eis und zum Schluss ein Besuch beim Italiener. Fitnessstudios, Kinos oder auch Treffpunkte für Online-Gaming erhalten zunehmend Einzug in die Einkaufscenter von Simon Property. Der Besuch einer Mall wird so immer mehr zum Entertainment-Erlebnis und beschränkt sich nicht nur auf das klassische Shopping.
  • Verbindung zum Onlinehandel – Simon Property setzt bei seinem Entertainment-Erlebnis verstärkt auf die Symbiose zwischen Online- und klassischem Einzelhandel. Besucher haben u.a. in 52 Malls die Möglichkeit, Online gekaufte Produkte unkompliziert über „Happy Returns“ (extern) zu retournieren und dafür direkte Gutschriften zu erhalten. Es reicht eine Bestätigungsmail der Retour des jeweiligen Onlinehändlers – kein Karton, kein Rücksendeaufkleber, kein langes Warten auf die Bearbeitung – die Erstattung erfolgt unmittelbar auf die angegebene Kontoverbindung. Dieser Service wird von Besuchern zunehmend wahrgenommen, weshalb Simon diesen in immer mehr Centern etabliert. Für Simon besteht der Vorteil, dass Besucher in die Malls kommen und eine Gutschrift erhalten, die sie oftmals direkt wieder für Käufe verwenden. Oft werden zudem Artikel retourniert, die nicht gepasst haben und die Besucher nun im Markt anprobieren und mitnehmen.
  • Digitales Outlet – Durch die bereits bestehenden Einkaufszentren verfügt Simon über ein breites Händlernetzwerk. Dieses hat Simon nun auf einer Plattform gebündelt, auf der diese Produkte zu stark reduzierten Preisen anbieten können, ähnlich wie in einem stationären Outlet. Simon fungiert dabei als Vermittler und erhält bei Verkäufen eine Provision. Händler können so u.a. veraltete Lagerbestände anbieten und verwerten und damit Platz für neue Kollektionen schaffen, während interessierte Kunden Angebote aller gängigen Marken auf nur einer Internetseite finden. Der im Oktober 2019 gelaunchte Marktplatz soll laut Simon eine neue Anlaufstelle für günstiges Onlineshopping werden, dem zum Start bereits über 2.000 Designer angeschlossen waren. Shoppremiumoutlets.com wird als Joint Venture betrieben.

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Quantitativer Teil Simon Property Group Aktienanalyse

Umsatz- und Gewinnentwicklung

Simon Property Group Aktienanalyse - Umsatz- und Gewinnentwicklung

In den vergangenen 10 Jahren konnte Simon Property ein Umsatzwachstum von durchschnittlich 4,3% p.a. erzielen, welches sich seit 2015 abgeflacht hat. Simon Property kann seine Umsätze demnach auch trotz des zunehmenden Onlinehandels leicht steigern, was in dem Umfeld und in Anbetracht des Überangebots innerhalb dieses Sektors durchaus als Qualitätsmerkmal gewertet werden kann.

Die Gewinne sind über den selben Zeitraum um 22,2% p.a. gestiegen. Die starke Differenz gegenüber der Umsatzentwicklung ist zum Teil durch die Ausgangsbasis in 2009 begründet, da die Gewinne in Folge der Finanzkrise erheblich belastet wurden und somit nicht repräsentativ sind. Werden die Jahre 2009-2010 in Anbetracht dessen nicht berücksichtigt, konnten die Gewinne um 9,4% p.a. gesteigert werden, was noch immer über dem Umsatzwachstum liegt. Die Simon Property Group hat die Profitabilität demnach in den vergangenen Jahren sukzessiv steigern können, worauf wir im weiteren Verlauf unserer Aktienanalyse detaillierter eingehen werden.

NOI – net operating income

Simon Property Group Aktienanalyse - Net Operating Income

Das Net Operating Income ist die Summe aller Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, abzüglich derer nicht umlagefähigen Betriebskosten. Es handelt sich demnach um den Reinerlös des zugrundeliegenden Immobilienportfolios. Wir haben in unserer Grafik das NOI inklusive Joint Venture Anteile berücksichtigt, welches wir auch im weiteren Verlauf zur Einordnung der Gesamtverbindlichkeiten wieder aufgreifen werden.

Seit 2009 konnte das NOI ausnahmslos gesteigert werden, resultierend aus Mietpreiserhöhungen, Betriebskostenoptimierung und Ausweitung des bestehenden Immobilienportfolios. Das durchschnittliche Wachstum ist mit 5,6% p.a. zwar recht moderat und hat in der kürzeren Vergangenheit an Dynamik verloren, zeigt jedoch keine signifikanten Einbußen durch den zunehmenden Onlinehandel.

Zusammensetzung des Net Operating Income
Quelle: Simon Property Group – Q4 2019 quarterly supplemental package

Wie aus der oberen Grafik hervorgeht, setzt sich das NOI zu Großteilen aus den US-Malls und Premium Outlets zusammen. Internationale Retail-Assets haben mit knapp 10% einen geringfügigen Anteil, so dass Simon Property sehr stark von der Geschäftsentwicklung in den USA abhängig ist. 50% des US-Portfolio-NOI wird dabei in den Bundesstaaten Florida, Kalifornien, Texas und New York erzielt, in denen sich eine Vielzahl von Metropolen befinden. Damit konzentriert sich Simon Property auf Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte, in denen ein erhöhtes Kundenaufkommen wahrscheinlich ist.

FFO – funds from operations

Simon Property Group Aktienanalyse - Funds from operations

Die Betrachtung des Nettogewinns macht bei einem REIT nur untergeordnet Sinn, da es hauptsächlich darum geht, welche Cashflows aus den Immobilien erzielt werden können. Dazu wird in der Regel die Kennzahl „Funds from operations“ herangezogen, welche den Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit widerspiegelt. Berechnet wird der FFO wie folgt:

FFO = Nettogewinn + Abschreibungen – Gewinn aus Asset-Verkäufen

Simon Property konnte die Funds from operations seit 2009 kontinuierlich steigern. Im Durchschnitt belief sich das jährliche Wachstum auf 9,3%. Das Wachstum pro Aktie fiel mit 8,2% p.a. etwas geringer aus, was durch die Ausgabe neuer Aktien begründet ist. In 2019 lagen die Funds from operations erstmalig seit langer Zeit unter denen des Vorjahres, was hauptsächlich der vorzeitigen Ablösung von Verbindlichkeiten und den damit einhergehenden Kosten geschuldet war. Negative Auswirkungen durch den zunehmenden Onlinehandel sind auch hier bislang nicht wahrzunehmen.

Simon Property Group Aktienanalyse - Ausschüttungsquote

Simon Property muss als REIT den Großteil (90%) seiner Gewinne an die Aktionäre ausschütten und erhält dafür Steuervorteile. Für viele Investoren sind REITs genau aus diesem Grund von besonderem Interesse, zahlen diese in der Regel sehr hohe Dividendenrenditen. Simon Property hat eine ansehnliche Dividendenreihe aufgebaut und so wurde die Dividende lediglich in Folge der Finanzkrise vorsorglich gekürzt. 90% Ausschüttungsquote auf den Gewinn klingen zunächst ziemlich hoch, allerdings wird durch die obere Grafik ersichtlich, dass die Dividenden durch den Cashflow aus operativer Tätigkeit (FFO) ausreichend gedeckt sind. Grundsätzlich sollten Ausschüttungsquoten immer auf den Cashflow (FFO) bezogen werden und nicht auf den Gewinn.

Verbindlichkeiten

Bei der Betrachtung der Verbindlichkeiten sind einige Feinheiten zu berücksichtigen. Simon Property ist unter anderem über Joint Ventures an Immobilien beteiligt, die jedoch wegen eines zu geringen Beteiligungsanteils nicht in der Bilanz konsolidiert werden. Wir werden im weiteren Verlauf unserer Aktienanalyse den Anteil der Gesamtverschuldung (inkl. Joint-Venture-Debt) berücksichtigen, welcher der Simon Property Group zuzurechnen ist.

Simon Property Group Aktienanalyse - Verbindlichkeiten: Laufzeit und Net-Debt/NOI

Seit 2009 ist die Verschuldung kontinuierlich angestiegen, was hauptsächlich durch die Ausweitung des Immobilienportfolios begründet ist. Organisch, durch die Umsetzung eigener Projekte sowie anorganisch, über getätigte Akquisitionen. Die Verschuldung ist dabei weniger stark gestiegen als das äquivalente NOI, so dass sich die Verschuldungssituation insgesamt verbessert hat. Das Verhältnis Net-Debt to NOI gibt an, wie schnell ein Unternehmen seine Verbindlichkeiten unter gleichbleibender Ertragslage tilgen könnte. Simon Property wäre es demnach möglich, in knapp 5 Jahren sämtliche ausstehenden Verbindlichkeiten zurückzuführen. Die durchschnittliche Laufzeit hat sich hingegen kontinuierlich erhöht und liegt seit 2014 über der potenziellen Tilgungsdauer, womit sich die Planungssicherheit für Simon Property erhöht hat. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten liegt bei knapp 7 Jahren.

Simon Property Group Aktienanalyse - durchschnittlicher Zinssatz der Verbindlichkeiten

Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz hat sich seit 2009 positiv entwickelt und liegt mittlerweile bei 3,3%. Die Entwicklung ist sowohl durch die Politik der Federal Reserve (amerikanische Notenbank) begünstigt, als auch durch das gute Credit-Rating von Simon Property. Die Rating-Agenturen bewerten das Kreditportfolio von Simon Property mit „A“, was eine geringe Wahrscheinlichkeit eines etwaigen Zahlungsausfalls attestiert. Wie wir bereits bei der Betrachtung der Konkurrenz herausgestellt haben, ist dieser niedrige Zinssatz einer der größten Vorteile von Simon Property, da selbst konservative Immobilien mit geringer Renditeerwartung genügend Ertrag bringen, während die Konkurrenten mehr ins Risiko gehen müssen.

Simon Property Group Aktienanalyse - Fälligkeiten der Verbindlichkeiten

Die Gesamtverbindlichkeiten verteilen sich relativ gleichmäßig in ihrer Fälligkeit über die nächsten 6-7 Jahre, während der Zinssatz leicht ansteigt, je weiter Entfernt der Zeitpunkt der Rückzahlung liegt. Im aktuellen Geschäftsjahr beläuft sich der Betrag auslaufender Verbindlichkeiten auf knapp 3,3 Milliarden Dollar. 2021 werden weitere 2,7 Milliarden Dollar fällig, so dass Simon Property in den nächsten zwei Jahren rund 6 Milliarden Dollar an Verbindlichkeiten zurückführen bzw. refinanzieren muss. Dabei hilft das bereits angesprochene Credit-Rating, durch das Simon Property günstig Geld am Kapitalmarkt einsammeln kann. Zudem verfügt das Unternehmen bereits über eingeräumte Kreditlinien, die bei Bedarf weiteren Handlungsspielraum bieten.

Profitabilität

Simon Property konnte seine Profitabilität in den vergangenen Jahren erheblich steigern. Unter anderem hat das Umfeld der niedrigen Zinsen dafür gesorgt, dass die prozentuale Zinslast um knapp 40% reduziert wurde. Zudem konnte Simon Property seine Mieten über die laufenden Betriebskosten hinaus steigern. Des Weiteren ist anzunehmen, dass Simon Property mit wachsendem Immobilienportfolio bessere Konditionen verhandeln kann, beispielsweise gegenüber seinen Versorgern.

Covid-19

Wir haben uns bewusst dazu entschieden, das Corona-Virus und dessen Auswirkungen zunächst nicht mit in die Analyse einzubeziehen, damit wir uns ein Bild dieses REITs machen konnten. Wie sich das Virus letztlich auswirken wird, können wir lediglich spekulieren. Es wäre vermessen, wenn wir deren Geschäft besser einschätzen können, als es deren Management kann, die selbst bislang keine Prognosen abgegeben haben.

Für Simon Property hat Covid-19 direkte und indirekte Auswirkungen, die man bei seinen Überlegungen mit einbeziehen sollte. Direkte Auswirkungen sind unter anderem die Schließungen sämtlicher Malls als Schutz vor der Ausbreitung des Virus, wobei 49 Malls ab Anfang Mai wieder unter Auflagen geöffnet werden sollen. Das resultiert in einer erheblichen finanziellen Belastung, da viele Mieter von laufenden Verkäufen abhängig sind und somit zumindest temporär ihre Mieten nicht begleichen können. Das ist aktuell bei der Cheesecake Factory der Fall, die seit 01.04.2020 ihre Miete nicht mehr bezahlen. Simon Property selbst ist für einen REIT sehr solide aufgestellt, so dass Simon diese finanzielle Belastung für einige Zeit unbeschadet aushalten kann.

Als Problem könnten sich hingegen die indirekten Auswirkungen des Corona-Virus herausstellen. Die Arbeitslosigkeit hat in den letzten Wochen stark zugenommen, so dass die Kaufkraft stark beeinträchtigt wird. Teure Konsumausgaben, beispielsweise für Unterhaltungselektronik, werden verschoben oder gänzlich gestrichen. Langfristig werden die Mieter wieder darunter leiden, was zu weiteren Zahlungsausfällen bis zu Insolvenzen führen kann. Wir haben zu Beginn unserer Aktienanalyse bereits aufgezeigt, dass die Bonität der Mieter durchwachsen ist und einige voraussichtlich nur bei gut laufenden Geschäften ihre Forderungen begleichen können.

Letztlich ist die entscheidende Frage, wie lange sich die Auswirkungen hinziehen und wie die Hilfsprogramme der Regierung sowie der Federal Reserve funktionieren.

***UPDATE***

Simon Property hat mittlerweile die Zahlen für das erste Quartal vorgelegt, die wir im folgenden Video besprochen haben.

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Renditeerwartung

Wir haben uns dazu entschlossen, keine Renditeerwartung zu veröffentlichen. Die Auswirkungen durch Covid-19 auf das operative Geschäft von Simon Property sind erheblich und lassen sich nicht seriös prognostizieren, wenn auch das Management aktuell keine Prognose abgeben mag. Selbst die Finanzkrise als Bezugspunkt eines möglichen Negativ-Szenarios würde vermutlich noch zu positive Ergebnisse liefern, da wir von potenziell schwerwiegenderen Folgen im Bereich des Einzelhandels ausgehen, die sich womöglich erst in 1-2 Jahren zeigen werden. Damals musste man bei fast gleichbleibender Auslastung einen Rückgang beim FFO von ca. 13% verkraften. Hier spielen jedoch deutlich mehr Faktoren hinein, wodurch sich uns folgende Fragen stellen:

  • wie viel Schulden muss Simon Property aufnehmen, um die weiterhin laufenden Kosten finanzieren zu können?
  • wie stark sind deren Mieter von der Krise betroffen? Sind Zahlungsausfälle wahrscheinlich und in welcher Höhe?
  • wie lange zieht sich der Shutdown hin? Gibt es womöglich eine zweite Infektionswelle durch die Aufhebung der Ausgangsbeschränkungen?
  • wie schnell löst sich die hohe Arbeitslosigkeit verursacht durch Covid-19 auf? Sind die Kunden weiterhin Zahlungskräftig?

Wer folgende Fragen für sich beantworten kann und zu dem Entschluss kommt, dass sich die Simon Property Group durch die aktuelle Krise manövrieren kann, für den bieten sich die aktuellen Kurse vielleicht für ein Investment an. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich um ein spekulatives Investment handelt. Die kurz- bis mittelfristigen Auswirkungen auf das operative Geschäft sind aller Voraussicht nach erheblich.

Langfristig und unter der Voraussetzung, dass Simon Property die aktuelle Krise unbeschadet übersteht, sind hohe Renditen möglich. Wenn das operative Geschäft wieder unter normalen Bedingungen läuft, sollte sich das Kursniveau entsprechend erholen, da man im Vergleich zur Peergroup solide darsteht und möglicherweise einen Größen- und Qualitätsvorteil besitzt. Zudem hat Simon Property nach der Finanzkrise relativ zügig die Dividenden auf alte Niveaus angehoben. Wer jetzt zu den günstigen Kursen investiert, kann sich dem entsprechend in einigen Jahren über herausragende Dividendenrenditen freuen.

ACHTUNG: Alles unter der Voraussetzung, dass Simon Property die Krise unbeschadet überstehen wird!

Zusammenfassung

Chancen und Risiken

  • Covid19 und andere Pandemien – Das Corona-Virus hat gezeigt, dass die Gefahr durch Pandemien erhebliche Auswirkungen auf das gesellschaftliche Leben und die Wirtschaft haben können. Vorsichtsmaßnahmen sind wichtig und notwendig, schaden der Wirtschaft jedoch erheblich und das womöglich nicht nur für eine kurze Zeit. Simon Property sollte durch seine finanzielle Solidität jedoch in der Lage sein, solche Phasen zu überstehen. Die angekündigte Übernahme von Taubman Centers über 3,6 Milliarden Dollar unterstreicht das. Die Bekanntgabe hat zwar bereits vor dem eigentlichen Ausbruch der Corona-Krise stattgefunden, allerdings wurde diese nun ohne Neuverhandlungen bestätigt. Finanziert wird die Übernahme aus Eigenmitteln und somit ohne Kapitalerhöhung.
  • Onlinehandel – Betreiber von lokalen Einkaufszentren oder Outlets sind durch den zunehmenden Onlinehandel bedroht, haben diese in Folge dessen mit einem rückläufigen Kundenaufkommen zu kämpfen. Simon Property besitzt jedoch Immobilien in erstklassigen Lagen, die nach wie vor stark frequentiert sind und deren Mietauslastung bei über 95% liegt. Zudem wächst neben dem Onlinehandel auch der lokale Einzelhandel, so dass nach wie vor genügend Nachfrage vorhanden ist. Des Weiteren hat es Simon Property verstanden, seine bestehenden Infrastrukturen zu nutzen und eigene Online Präsenzen aufzubauen. So ist beispielsweise das digitale Outlet von Simon Property Anlaufpunkt für alle Personen, die gebündelt nach Angeboten namhafter Marken suchen.
  • Kaufkraft – Das Geschäft von Simon Property hängt mittelbar von der Kaufkraft seiner Besucher ab. In wirtschaftlichen Abschwüngen und potenziell ansteigender Arbeitslosigkeit werden in Folge dessen weniger Menschen durch die Shoppingcenter schlendern und Einkäufe tätigen. Zieht sich das über eine längere Zeit hinaus, kann es zu temporären Zahlungsausfällen bis zur Insolvenz einiger Mieter kommen. Simon Property wäre in einem solchen Fall womöglich gezwungen die Mieten anzupassen oder einen potenten Nachmieter zu finden. In der Vergangenheit hat Simon Property jedoch gezeigt, dass Ausfälle in der Regel gut kompensiert werden konnten und keine signifikante Beeinträchtigung der Mietpreise nach sich zogen. Simon Property hat sich zudem bereits der Öfteren bei insolventen Mietern beteiligt und diese anschließend restrukturiert. Zuletzt war das bei Forever21 der Fall – zusammen mit Authentic Brands und Brookfield Property Partners.
  • Ankermieter – Für Einkaufszentren sind Ankermieter von großer Bedeutung, da diese für einen Großteil der Besucher verantwortlich sind. Der Ausfall respektive Verlust eines solchen Ankermieters kann schwerwiegende Folgen auf das operative Geschäft haben, da womöglich das Kundenaufkommen stark beeinträchtigt wird. Zudem kann sich die Suche eines neuen Ankermieters als schwierig erweisen, da dieser eine Reihe an Kriterien erfüllen muss.
  • Credit-Rating – Simon Property wird mit einem Credit-Rating von „A“ bewertet, was insbesondere im REIT-Sektor sehr gut und selten ist. Dadurch besteht ein nicht zu verkennender Vorteil gegenüber der Konkurrenz, die sich für weit höhere Zinssätze oder über Kapitalerhöhungen refinanzieren müssen. Immobilien in erstklassigen Lagen sind in der Regel sehr teuer und bringen eine entsprechend geringere Rendite. Durch die niedrigen Zinssätze kann Simon Property dennoch in diese investieren, da nach Zinskosten und Tilgung genügend Return bei Simon verbleibt. Für die meisten Konkurrenten wäre das nur mit einem Minusgeschäft möglich, weshalb diese ins Risiko gehen müssen und auf Immobilien weniger guter Lagen ausweichen.
  • Assets – Simon Property ist im Besitz von hochwertigen Grundstücken und Immobilien in erstklassigen Lagen. Diese sind nicht nur der Hauptgrund dafür, dass Simon Property gegenüber ihren Konkurrenten mit weit weniger Auswirkungen durch den zunehmenden Onlinehandel zu kämpfen hat, sondern sind zeitgleich auch Rückversicherung des Unternehmens. Sollte der lokale Einzelhandel tatsächlich durch den Onlinehandel gänzlich vertrieben werden, könnten die Grundstücke respektive Immobilien in den Metropolen wie New York, Boston, Miami, Las Vegas, Seattle, Atlanta oder Palo Alto (Silicon Valley) bei Bedarf auch anderweitig genutzt werden. Simon Property hat damit selbst im Worst-Case-Szenario stille Reserven.

Fazit

Die Simon Property Group ist ein gut geführter Mall-REIT, welcher trotz schwierigem Marktumfeld gute Entwicklungen hinsichtlich seines operativen Geschäfts erzielen konnte. Die hervorragenden Lagen garantieren Simon eine ausreichende Frequentierung seiner Retail-Assets, die eine Vielzahl namhafter Brands als Mieter haben.

Simon Property hat sich als Marktführer etabliert. Der Markt bereinigt sich gerade von einem Überangebot an Malls und Outlet Centern, wodurch bereits viele Betreiber von der Bildfläche verschwunden sind. Simon Property zeigt hingegen Stärke, konsolidiert den Markt und sichert sich so die Filetstücke der schwächelnden Konkurrenz. Ermöglicht wird dies durch das sehr gute Credit-Rating (Moodys: A2).

Die Branche steht nach wie vor unter Druck und wird nun durch das Corona-Virus zusätzlich belastet. Die Auswirkungen sind bislang nicht absehbar und könnten die Marktbereinigung weiter beschleunigen. Wer daran glaubt, dass Simon Property unbeschadet durch die Krise kommt, u.a. durch die bestehende finanzielle Solidität, für den könnte sich ein langfristiges Investment zu den aktuellen Kursen lohnen. Wir möchten gleichzeitig jedoch darauf hinweisen, dass es sich hier um ein sehr risikoreiches Investment handelt.

Danksagung

Wir möchten uns recht herzlich bei Felix80 bedanken, der uns bei unserer Simon Property Group Aktienanalyse hinsichtlich des Zahlenteils unterstützt hat!
Ein großer Dank gilt auch Nils Gajowiy (Youtube-Kanal: Zahltagstrategie), der uns sehr konstruktives Feedback sowohl zu Simon Property als auch zu REITs im Allgemeinen gegeben hat.

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Thorben Grabinski

Zur Veröffentlichung hält mindestens einer der Autoren Aktien des analysierten Unternehmens.

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